'민간택지 분양가상한제' 국무회의 의결...적용시기·대상은?
'민간택지 분양가상한제' 국무회의 의결...적용시기·대상은?
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11월 초 '洞단위 핀셋 적용'...'강남 4구'·'마용성+α' 유력
홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 22일 오전 서울 세종대로 정부서울청사에서 열린 국무회의에서 발언하고 있다. (사진=연합뉴스)
홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 22일 오전 서울 세종대로 정부서울청사에서 열린 국무회의에서 발언하고 있다. (사진=연합뉴스)

[서울파이낸스 박성준 기자] 민간택지 아파트에도 분양가 상한제를 적용하는 내용을 담은 '주택법 시행령 개정안'이 22일 국무회의에서 의결될 예정이다. 국무회의 의결을 거치더라도 공포는 이달 말께 이뤄지고 실제 적용시기는 다음달 초가 될 것으로 보인다.

정부는 이날 오전 서울청사에서 홍남기 경제부총리 주재로 국무회의를 열어 이를 포함해 법률안 5건, 대통령령안 24건, 일반안건 4건 등을 심의·의결한다.

주택법 시행령 개정안은 분양가 상한제 적용 지역 요건을 '3개월간 주택가격 상승률이 물가 상승률의 2배 초과한 지역' 등에서 '투기과열지구로 지정된 지역'으로 확대하는 것이 골자다. 현재 기준이 과도해 주택가격이 급등하는데도 해당 기준을 충족하는 지역이 없어 민간택지 주택에 대한 분양가격 제한이 곤란하다는 것이 이번 개정의 배경이다. 

현재 투기과열지역은 서울시 25개 구 모두와 경기도 과천시·광명시·성남시 분당구·하남시, 대구 수성구, 세종시 등 전국 31곳이다. 이들 지역은 분양가 상한제 적용에 필요한 요건들을 충족하고 있어 정부 결정에 따라 상한제 대상으로 지정될 수 있다.

개정안은 또한 수도권 지역 분양가 상한제 적용 주택의 전매행위 제한 기간을 최대 10년까지로 강화했으며, 재건축·재개발 사업의 상한제 효력 발생 시점도 최초 입주자 모집 승인 신청 단계로 앞당겼다.

개정안이 국무회의에서 의결되면 이달 하순께 공포·시행될 전망이다. 다만 법은 이날부터 발효되지만 상한제 적용 지역 선정 절차가 남아 있어 당장 적용하는 것은 현실적으로 불가능하다. 정부는 다음주 기재부 등 관계부처 협의와 관계장관 회의를 거친 뒤, 곧바로 외부 전문가들이 참여하는 주거정책심의위원회(이하 주정심) 절차를 밟을 것으로 알려졌다.

주정심이 위원 25명 가운데 국토부 장관과 기획재정부 1차관, 한국토지주택공사(LH) 등 당연직이 14명에 달하지만 연구원·교수 등 나머지 11명의 민간 위원 등에 대해 심의 내용을 전달하고 설명하는 절차에 통상 2주 정도가 소요된다. 따라서 이를 감안하면 내달 초에 대상 지역이 확정될 가능성이 높다.

국토부는 현재 한국감정원으로부터 집값 관련 통계를 받아 정밀 분석에 착수했다. 국토부는 지난 1일 부동산 시장 보완방안을 발표하면서 9월 기준으로 서울 25개 구를 비롯한 31개 투기과열지구 전 지역이 이번 상한제 정량 지정요건을 모두 충족했다고 밝혔다.

정량 요건은 투기과열지구 가운데 △직전 1년간 분양가 상승률이 물가 상승률의 2배를 초과하거나 △직전 2개월 모두 평균 청약경쟁률이 5대 1 이상인 곳 △직전 3개월 주택 거래량이 전년 동기의 20% 이상 증가한 곳 가운데 하나의 요건만 충족하면 된다.

주택 거래량은 작년보다 줄었지만, 물가는 최근 8∼9월 소비자물가 상승률이 마이너스를 기록할 만큼 낮은데 반대로 분양가와 청약경쟁률은 높은 상황이어서 분양가 상승률과 청약경쟁률 요건만으로도 지정 요건을 충족한다.

그러나 이들 전체가 상한제 대상으로 지정되는 것은 아니다. 과거 참여정부 시절 시행된 분양가 상한제가 전국 시·군·구 단위로 전방위적으로 시행됐지만 이번엔 동(洞) 단위의 '핀셋' 지정이 유력시 되고 있다.

감정원이 내부적으로 동별 통계를 관리해온 곳은 '강남 4구' 뿐이다. 일각에서 분양가 상한제 지정이 강남권에 국한되는 것이 아니냐는 관측이 나오는 데는 이런 배경이 작용한 측면이 강하다.

다만 국토부는 최근 한국감정원에 '마용성'(마포·용산·성동구) 등지에 대해서도 동별 통계를 산출해 과열 우려가 있는지 조사할 것을 지시한 것으로 확인됐다. 강남 외 추가로 상한제 적용이 필요한 곳이 있는지 살펴보겠다는 것이다.

한국감정원에 따르면 최근 7∼9월 석 달 간 서울 아파트값이 0.40% 오른 가운데 마포구가 0.66%, 성동구 0.57%, 용산구가 0.44% 뛰는 등 비강남권 인기지역도 강남 4구(평균 0.53%) 못지않게 가격이 뛰었다.

특히 용산은 이번 한남3구역 시공사 선정 입찰에 참여한 GS건설이 분양가 상한제가 적용되지 않을 경우 3.3㎡당 7200만원의 일반분양가 보장을 제안하면서 상한제 지정 가능성에 불을 지폈다. 업체가 제시한 3.3㎡당 7200만원은 현재 HUG를 통해 분양가가 3.3㎡당 4800만원대로 관리되고 있는 강남·서초구 분양가와 비교해도 턱없이 높다.

따라서 앞으로 새 아파트 분양물량이 줄이을 것으로 예상되는 서대문구와 동작구, 종로구 등에서 상한제 대상 지역이 나올 가능성이 높다. 서대문구 홍은·남가좌동 일대, 동작구 흑석동, 종로구 세운재정비촉진지구 일대 등이 후보지다.

다만 정부가 지나치게 동별 지정에 집착할 경우 상한제 지역과 비상한제 지역간 분양가 격차가 극명하게 갈리는 문제가 발생할 수 있다고 전문가들은 우려한다. 

예를들어 강남 중심에서 다소 떨어진 일원동이 상한제 지역에서 제외되고 반포동은 상한제 대상이 되면 앞으로 반포보다 일원동의 분양가가 더 높아지는 역전 현상이 발생한다. 현재 HUG의 일방적인 분양가 산정 잣대로 시세가 높은 지역의 분양가가 시세가 낮은 지역보다 싸지는 불합리한 면이 있는데, 상한제도 마찬가지로 동별 핀셋 지정을 하다가 집값이 싼 곳의 분양가가 비싼 곳보다 높아지는 문제가 발생할 수 있다는 지적이다.

때문에 집값은 기본이고 새로 나올 일반분양가가 집값을 자극할 만한 곳은 상한제 대상 지역으로 선정될 공산이 크다는 지적이다.

이같은 기준으로 볼 때 강남4구와 '마용성' 등 서울지역 외에 최근 재건축이 활발한 과천도 사정권에 들어 온다. 과천은 최근 과천 주공1단지가 HUG 규제를 피하기 위해 후분양을 선택, 3.3㎡당 4000만원에 육박하는 주변 시세로 분앙하면서 과천 아파트값 상승을 견인했다는 지적을 받았다. 과천 아파트값은 감정원 조사 기준으로 7∼9월 석달 동안 4.53%나 급등했다.



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