[상한제 후폭풍②] '공급절벽' 공포 확산···선행지표 인허가 이미 하락세
[상한제 후폭풍②] '공급절벽' 공포 확산···선행지표 인허가 이미 하락세
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건설이 진행 중인 강남권 재건축 단지.(사진=현대건설)
건설이 진행 중인 강남권 재건축 단지. (사진=현대건설)

[서울파이낸스 박성준 기자] 정부가 민간택지에도 분양가상한제를 도입하기로 하면서 주택공급 부족 논란이 계속되고 있다. 현재 4~5년 뒤 공급 물량(입주)을 나타내는 선행 지표인 인허가 물량이 감소하는 상황에서 서울 주택공급을 담당하는 정비사업 마저 사실상 중단상태에 놓인 탓에 수 년내 '공급절벽'으로 이어질 수 있다는 우려 때문이다.

국토교통부 자료에 따르면 올해 2분기 서울 아파트 인허가 물량은 3161가구로 지난 1분기(1만9275가구)와 비교해 16% 수준으로 급감했다. 이는 지난해 2분기(5620가구)와 비교해도 56% 수준에 불과하며 최근 5년 평균치인 8574가구의 절반에도 미치지 못한다.

서울 아파트 인허가 물량은 지난 2017년 재건축 초과이익 환수제를 피하기 위한 '밀어내기'로 7만4984가구가 인허가를 받으며 '정점'을 찍은 이후 하락세를 보이고 있다. 지난해에는 3만2848가구로 지난해와 비교해 절반 수준으로 감소했다.

인허가 감소세로 입주물량 또한 줄어들 것이란 전망도 이어진다. 재개발·재건축 등 정비사업의 경우 통상 4~5년의 시간이 소요되는데 2017년 이후로 인허가를 받은 단지들이 완공될 시점인 2022~2024년 이후로 공급에 문제가 될 수 있다는 것이다.

직방에 따르면 서울 내 아파트 분양물량을 바탕으로 입주물량 추이를 예상한 결과 올해 36885가구를 시작으로 △2020년 4만2245가구 △2021년 1만8338가구 △2022년 3128가구로 예상된다. 통상 서울 내 공급량이 연간 평균 3만가구 공급을 적정 수준으로 볼 때 2021년부터 본격적인 '공급대란'이 도래할 수 있다는 것이다. 부동산114에서도 전국 아파트 입주물량은 오는 2021년(21만가구)부터 본격적으로 하락전환할 것으로 전망하고 있다.

문제는 분양가상한제가 민간택지에도 확대·적용된다면 주택공급 감소는 더욱 가속화될 수 있다는 것이다.

분양가상한제는 시장에 인위적인 가격 상한선을 걸어두고 있는 만큼 재개발 등을 추진하는 사업지들의 수익성이 크게 떨어지게 된다. 특히, 낮아진 분양가 만큼 조합원들의 부담금은 커질 수밖에 없는 탓에 사업 추진동력이 약화돼 지연되거나 최악의 경우 사업 자체를 포기할 가능성이 커지게 된다. 앞서 2007년 분양가상한제가 적용됐을 당시 5만가구에 달했던 아파트 인허가 건수는 2008년 2만1983가구, 2009년 2만6626가구 등 40~50% 수준으로 급감한 바 있다.

서울의 경우 정비사업으로 대부분의 주택공급이 이뤄지고 있지만 정부의 규제 탓에 이마저도 쉽지 못한 상황이다. 현재 서울 주택시장에는 재건축 초과이익환수제를 비롯해 재건축 안전진단기준 강화, 서울시의 정비사업 '도시·건축 혁신안' 발표, 주택보증공사(HUG)의 분양가 통제 등 규제가 겹겹이 쌓여 있다.

실제로 이번 분양가상한제 영향권에 드는 서울 내 재건축·재개발 사업지는 306곳에 달하지만 올해 상반기 정비사업 신규 지정 건수는 단 한건도 없다. 오히려 강남구 대치동 쌍용 1·2차는 인허가 막바지 단계에서 사업을 잠정 중단했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "국토부 및 국토개발연구원은 지난 2005년, 2007년 분양가상한제 적용 당시에도 가격 감소 및 공급량 유지 등을 주장했지만 실제와는 달랐다"며 "최소 인허가부터 입주까지 3~5년이 소요되기 때문에 향후 공급물량이 감소해 일반 재고주택의 집값 상승을 유발할 수 있다"고 말했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "택지개발이 쉽지 않은 서울의 경우 재개발·재건축 등의 정비사업이 원활하게 충당되지 못하면 주택 공급이 충분히 않을 것"이라며 "2022년부터 서울 내 중소택지 4만호가 공급될 예정이라고 하지만, 분양형이 아닌 대부분 임대주택으로 본질적인 해결책과는 다소 차이가 있다"고 말했다.

이에 대해 국토부는 해명자료를 통해 "서울 주택 공급은 원활하다"며 분양가상한제 시행에 따른 주택공급 부족 논란에 대해 일축했다. 향후 2022년까지의 서울 아파트 입주물량이 지난 5·10년 평균과 비교해 32~36% 증가할 것이라고 내다봤다. 또한 착공 및 준공 기준으로도 지난 5년 평균과 비교해 물량이 30~40% 증가하는 등 주택공급이 부족하지 않다고 주장했다.

국토부 관계자는 "정부는 2023년 이후에도 안정적인 주택공급 기반을 위해 수도권에 36만가구 규모의 공공택지(주거복지로드맵 등 6만가구 +수도권 주택공급계획 30만가구) 공급을 차질없이 추진하고 있다"라며 "서울 내에도 4만가구가 공급되며, 용적률 상향 등 제도개선을 통해서도 도심 내 공급(약 5만가구)을 확대할 계획"이라고 설명했다. 이어 "서울 외 신규 공공택지들에도 적지 않은 물량이 공급되기 때문에 서울 수요분산에 효과가 있을 것으로 기대된다"고 덧붙였다.


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