[전문가 기고] 서울 집값 폭등···누구를 위해 규제했나
[전문가 기고] 서울 집값 폭등···누구를 위해 규제했나
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김인만 부동산연구소장.
김인만 부동산연구소장.

서울집값 상승이 심상찮다. 상승을 넘어 폭등의 징조까지 보이고 있다. 이미 시장의 임계치 가까이 올라 있는 상태에서 추가 폭등이 동반되면 지역과 계층간 양극화 심화, 향후 조정기에 몰아칠 후유증은 또 다시 국민들의 몫이 되기에 현재 부동산시장을 바라보는 마음은 무겁기만 하다.

서울집값을 잡기 위해 무차별 폭탄규제를 쏟아 부은 문재인 정부는 도대체 누구를 위해 규제를 한 것일까?

한국감정원에 따르면 7월30일 기준 서울 아파트값은 0.16% 올라 전주 0.1%보다 상승세를 키웠고 3주 연속 상승폭이 커졌다. 서울의 최고 천장지역인 강남은 0.21%나 상승했다. 박원순 서울시장의 개발계획 발언으로 호재를 맞은 영등포 0.28%, 용산 0.27%, 마포 0.24% 등도 큰 폭으로 상승했다.

이들 핵심지역만 오른 것이 아니라 비 투기지역인 은평구, 중구, 강북구, 동작구 등도 비슷한 상승을 보였다. 오히려 투기지역 11개구0.24%보다 비 투기지역 14개구 아파트값이 0.41%로 더 많이 올랐다.

객관적인 통계지표가 이러니 더 이상 무슨 말이 필요하겠냐마는 현장도 뛰어다니는 필자가 느끼는 체감상승은 이보다 더 심각하다.

서울에서 그나마 소액으로 투자할 수 있었던 동대문 이문이나 수색, 증산, 행당, 광명 등 재개발 구역의 매물은 찾기도 어렵고 나오자마자 바람과 함께 사라져버린다. 며칠 전 목동에서 계약금을 넣고 계약을 하러 가는 길에 계약을 못하겠다는 매도인과 실랑이를 벌어져 곤혹스런 상황이 벌어지기도 했다. 집값폭등 시기에 벌이지는 계약해지 풍경이 벌어지고 있는 것이다.

도대체 왜 서울집값은 오르는 것일까? 정부가 노력을 안 하는 것은 아니다. 오히려 너무 많은 노력을 했다. 작년 강력한 8.2대책을 발표했고 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역 등 규제지역 지정에 대출규제로 자금 줄을 죄고 다 주택 양도세 중과와 재건축 초과이익환수 등 굵직한 수요억제규제까지 총 동원하고 있는데 서울집값은 이런 정부의 노력과 반대로 튀고 있다.

아파트시장은 과학이 아닌 심리다. 투자심리가 꺾이지 않은 상태에서 어떤 규제가 나와도 왜곡인지가 되면서 시장의 반응은 심리가 원하는 방향으로 정보굴절이 되기 때문에 대책의 효과가 바로 나오지 않는다.

강남 등 인기지역인 투기지역은 강력한 수요억제규제를 하자 집주인들은 서울 인기지역 아파트를 팔기보다는 똘똘한 한 채를 보유하는 쪽으로 돌아서면서 매물 회수를 하거나 임대사업자를 등록 또는 증여를 하는 등 오히려 공급물량은 줄어들었다. 또 서울과 수도권 비 규제지역은 풍선효과가 발생하면서 저평가 매력, 인기지역과의 갭(Gap) 메우기로 상승세를 타고 있다.

반면 지방은 다 주택이 부담스러운 투자자들의 정리 1순위가 되면서 오히려 매물이 늘어났고 매수는 줄어들었다. 부산 등 지방은 조정대상지역 해제가 검토되고 있지만 쉽게 반등하기 어려울 것이다.

아무튼 서울은 당장이야 이런 심리가 워낙 강해서 어떤 규제가 나와도 쉽게 꺾이지는 않을 것 같다. 하지만 실물경기위축과 고용 등 각종 경제지표 하락세, 규제누적과 먼저 움직였다가 먼저 꺾인 지방부동산 시장을 바라보면 서울집값 폭등 다음에 오는 하락의 고통을 잘 견딜 수 있는 리스크 관리는 반드시 한번 더 생각하면서 투자전략을 짜는 것이 좋겠다.



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