[전문가 기고] 임대차계약 종료 후 임대인이 임차인에게 보증금 반환 시 변제공탁제도 적극 활용을...
[전문가 기고] 임대차계약 종료 후 임대인이 임차인에게 보증금 반환 시 변제공탁제도 적극 활용을...
  • 허윤기 HK법률사무소 대표변호사
  • laweugene@naver.com
  • 승인 2017.05.26 09:34
  • 댓글 0
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▲허윤기 HK법률사무소 대표변호사

최근 봄철 이사 수요로 수도권과 대도시를 중심으로 전국의 아파트 값 상승세가 뚜렷하다는 기사가 뉴스를 장식하고 있다. 이러한 아파트값 상승세에 편승해 최근 유행하고 있는 투자법 중 하나 바로 소위 ‘갭투자’라고 한다.

‘갭투자’란 쉽게 말해 매도차익으로 수익을 내는 부동산 투자법이다. 예를 들면 매매가 6억원의 아파트가 있고, 전세 값이 5억 원이라면 실투자금 1억원만을 투자해 집을 사 시간이 지나 아파트 값이 오르면 이를 매도해 시세차익을 남기는 투자법이다. 이러한 부동산투자법은 임대인은 시세에 비해 적은 투자금으로 부동산투자를 할 수 있어 실거주목적이 아닌 투자 목적의 주택임대업자가 급격히 늘고 있는 추세이다.

전세보증금이 치솟는 이때 이러한 임대인이나 임차인에게 거액의 전세보증금은 한번 사고가 나면 예기치 못한 송사에 휘말릴 수 있어 각별한 주의가 필요하다. 최근 사례를 통해 임대차계약 종료 후 보증금반환시에 임대인이 주의할 점에 대하여 소개한다.

최근 은평구에 사는 K씨는 아파트를 갭투자 형태로 매수하여 임대한 후 임대차계약 종료 후에 임대차보증금을 반환하였다가 송사에 휘말려 곤욕을 치르고 있다. 임차인은 젊은 신혼 부부였는데 안타깝게도 임대차계약상의 임차인인 남편이 사고로 갑자기 세상을 떠났다. 남편이 사망한 후에도 미망인은 아파트에서 계속 거주했고, 임대차계약 종료 시에 K씨는 아무 생각 없이 미망인에게 임대차보증금을 반환해주었다. 그런데 남편의 시부모가 갑자기 상속을 원인으로 자신들에게 지급해야할 보증금을 미망인에게 지급했다고 하며 임대인인 K씨가 살고 있는 주택에 가압류를 신청해 인용되었다.

또 다른 사례로는 경기도에 사는 L씨는 임대차계약이 종료하여 임차인에게 보증금을 지급하려 하자 법원으로부터 임차인의 남편이 임차인의 보증금반환채권에 가압류했다는 결정문을 송달받았다. 알고 보니 임차인과 남편은 이혼소송 중이었다.

위 두 사례는 모두 임차인의 개인적인 가정문제로 예기치 않게 임대인이 임대차보증금 반환의무 이행에 문제가 생긴 경우이다. 특히 앞서 K모씨의 사례는 채권의 준점유자에 대한 변제로 자신에게 선의이며 과실 없음을 증명하지 못하는 한 이중 변제의 위험에 빠질 수 있다.

임대인은 이러한 불의의 사고를 예방하기 위하여 법원에 채권자불확지 변제공탁을 하는 것이 방법이 될 수 있다. 채권자불확지 변제공탁이란 채권은 하나인데 채권자라고 주장하는 사람이 많을 경우 채무자는 어떤 채권자에게 변제해야 하는지 알지 못하거나, 각 채권자들의 채권액이 얼마인지 잘 모르는 경우 자신의 채무에서 벗어나기 위해 법원에 채무 상당액을 공탁하는 것이다.

임대인은 거액의 임대차보증금을 계약서상의 임차인에게만 지급하면 된다고 단순하게 생각하지 말고, 보증금 반환시에 임차인의 신상에 변동이 있는지 여부를 면밀히 검토하고, 최종까지 확인 후 이를 지급하는 것이 이중변제의 위험에 빠지는 것을 피할 수 있을 것이다.


 허윤기 변호사 프로필
-1978년생(대전)
-서울대학교 졸업
-제51회 사법시험 합격
-이선 법률사무소 대표변호사
-대한가수노동조합 자문 변호사
-現) HK법률사무소 대표변호사


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