[전문가기고] 서울아파트 하락 전환…"묻지마 투자 피해야"
[전문가기고] 서울아파트 하락 전환…"묻지마 투자 피해야"
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▲ 김인만 부동산연구소장.

2014년 이후 지속적인 상승을 했던 서울 아파트 가격 상승세가 주춤하고 있다. 아파트 중위 매매가격이 작년 2016년 2월 이래 11개월 만에 하락한 것으로 조사가 되면서 현장분위기는 11.3 부동산대책 이후 안 좋아진 것은 체감하고 있었지만 아파트 가격 하락이 수치로 나타난 것이다.

최근 KB국민은행이 발표한 주택가격동향조사 결과를 보면 1월 전국 아파트 중위가격은 3억319만원으로 전월인 2016년 12월 3억337만원보다 18만원 하락을 했다.

1월 서울 아파트 중위가격은 5억9585만원으로 2016년 12월 5억9828만원보다 243만원 하락했는데 반해 서울 아파트 가격의 중심인 강남의 중위가격은 4654만원 하락을 해 강남 아파트 가격 하락이 더 큰 것으로 조사가 됐다. 수도권은 76만원임을 감안하면 부동산 안전지대라 평가 받는 서울의 하락이 눈에 띄고 서울에서도 강남, 서초, 송파 강남3구와 목동의 양천구의 하락폭이 큰 것으로 나타났다.

하락으로 돌아선 것일까? 서울부동산정보광장에 따르면 1월 서울 아파트 매매건수는 4516건으로 2013년 8월 3149건 이후 최저치를 기록했고 5대 시중은행 주택담보대출 역시 2조원이 줄어들었다. 아파트 중위가격 조사결과뿐만 아니라 매매건수와 시중은행 주택담보대출도 줄어든 것을 보면 부동산시장 분위기가 작년 11월 이전 대비 꺾인 것은 분명한 사실인 것 같다.

물론 대세하락으로 보는 것은 아직 이른 감이 있다는 의견도 있다. 겨울이 전통적인 비수기이고 1년 전인 작년 겨울에도 거래량이 줄어들다가 3월 이후 늘어나면서 부동산시장이 크게 상승했기 때문에 3-4월 봄 시장 흐름을 지켜봐야 할 필요는 있다.

현재 상황에서 단정지어 추세 하락으로 못박을 수는 없겠고 3-4년 정도 서울 아파트 가격 상승이 됐지만 2010-2012년 하락과 그 동안의 물가상승에 따른 화폐가치 하락을 감안하면 버블을 논할 정도의 폭등은 아니었기에 일부에서 우려하는 폭락가능성은 낮아서 아직은 추세 하락으로 돌아섰다고 단정지을 수는 없다.

하지만 작년 11.3대책 발표로 부동산시장을 이끌었던 청약 분양시장이 타격을 받았고 재건축사업의 저승사자인 재건축 초과이익환수 유예기간이 2016년 올해로 만료될 예정이며, 가계부채증가를 억제하기 위해 대출규제가 강화되고 있다.

무엇보다 2014-2016년 분양물량 증가에 따른 향후 공급과잉 우려까지 커지고 있기 때문에 2015-2016년 상승 폭보다는 다소 둔화된 흐름을 보일 가능성은 있기에 묻지마 투자보다는 옥석을 가리는 선별투자가 필요하며 무리하지 않는 안정적인 자금계획을 세울 필요가 있겠다.


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