[전문가 기고] 11.3 대책 그 다음 대책은?
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▲ 김인만 부동산연구소장

과열된 부동산시장을 잡기 위해 11.3 대책을 발표한지 20일 정도가 지난 지금 부동산시장 분위기는 한풀 꺾인 양상을 보이고 있다. 11.3대책이 발표된 이후 공교롭게도 미국 45대 대통령으로 트럼프가 당선되면서 우리나라 경제불확실성이 더욱 커지면서 투자심리는 더욱 위축이 되고 있다.

이럴 줄 알았다면 11.3대책을 발표하지 않아도 됐을 것 같다는 생각이 들 정도이지만 정부 입장에서는 급증하는 가계부채와 강남 재건축시장과 위례 등 인기 신도시지역 분양시장의 과열을 잡기 위해 최선의 선택이었다는 점에는 이견이 없다.

그나마 정부에서 재건축시장까지 잡을 수 있는 투기과열지구 카드를 꺼내지 않고 분양권 전매제한 등 청약시장에만 제한적인 규제카드를 쓴 것은 잘했다고 할 수 있는데 만약 11.3대책이 발표되고 나서도 부동산시장이 계속 과열이 됐다면 정부가 그 다음 2차 대책으로 투기과열지구, 3차 대책으로 투기지구 카드를 꺼냈을 것이다.

투기과열지구는 주택공급이 있었던 직전 2개월간 해당 지역 청약경쟁률이 5대 1을 넘는 등 지정요건이 충족되면 국토해양부 장관이 주택정책심의위원회 심의를 거쳐 지정할 수 있는데 투지과열지구로 지정되면 수도권과 충청권의 경우 주택공급계약 체결이 가능한 날부터 5년간 분양권을 전매할 수 없고 그 외 지역은 1년간 분양권 전매가 제한되며 재건축 조합원의 지원 양도가 제한되고 최대 3가구까지 가능한 조합원 분양 가구수가 1가구로 줄어들게 된다. 분양시장뿐만 아니라 재건축시장까지 잡을 수 있는 강력한 대책이 투기과열지구인 것이다.

그럼 3차 카드인 투기지구는 투기과열지구와 무엇이 다를까? 투기지구는 기획재정부장관이 지정권자로 주택법에 근거한 투기과열지구와 달리 소득세법에 근거를 두고 있어서 과열지역에 대해 중도금대출비중 축소와 복수대출 제한, DIT(총부채상환비율), LTV(담보대출인정비율)을 40%로 축소, 주택담보대출 건수제한 등 금융 세제적인 제재의 성격을 가진다.

주택정책 규제인 투기과열지구와 세금과 대출관련 규제인 투기지구가 같이 지정이 되면 사실상 부동산시장은 투기수요가 차단되면서 실수요자 위주로 재편이 될 수 있지만 부동산시장이 침체된다는 것은 내수경기에 큰 영향을 미치기 때문에 정부에서는 청약시장만을 대상으로 한 1차 대책인 11.3 대책을 발표한 것이다.

현재 상황에서 투기과열지구와 투기지구 대책은 나올 가능성은 크지 않아 보인다. 서울 부동산시장이 계속 과열상태가 지속이 되면 추가대책이 순차적으로 발표됐겠지만 11.3대책으로 분양권 전매제한으로 청약시장이 위축됐고 영국 브렉시트(Brexit)와 미국 트럼프 당선 영향으로 글로벌 경제의 불확실성이 더욱 커지고 있으며 2015-2016년 급증한 분양물량이 입주하는 2018년 이후 공급과잉 우려도 있어서 당분간 관망세가 이어질 가능성이 높다.

부동산시장의 안정성 측면에서 보면 계속 과열이 돼 분양물량이 더욱 늘어나고 부담스러운 규제가 누적이 돼 향후 침체의 골이 깊어지는 것 보다는 오히려 지금쯤 잠시 쉬어가면서 안정을 찾는 것도 나쁘지는 않을 것 같다.


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