[전문가 기고] 아파트시장 과열인가 정상인가
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▲ 김인만 부동산연구소 소장

지난 4월 개포주공2단지 래미안블레스티지를 시작으로 본격적으로 불붙기 시작한 강남 재건축아파트의 열기가 개포주공3단지 디에이치아너힐즈 평균 청약경쟁률이 100:1로 이어졌고 지금도 고점 신기록을 갱신을 하고 있다.

또한 추석이 지나고 본격 가을시장이 열리면서 연말까지 18만 가구가 넘는 아파트가 분양물량으로 쏟아질 예정으로 아파트 공급과잉과 과열 우려가 커지고 있다.

부동산114에 따르면 연말까지 전국에서 분양예정인 아파트는 18만3138가구 정도로 예상이 되는데 물론 작년 같은 기간 23만 가구가 분양된 것과 비교하면 적다고 할 수도 있지만 가을 이후 연말까지 분양물량이 18만 가구가 넘는 다는 것은 분명 부담되는 수준임에는 분명하다.

올해 분양물량은 조금 더 살펴보도록 하자. 국토교통부 집계에서 1-7월 공동주택 분양물량이 24만 2145가구 정도였고 9월 분양보증 승인물량이 2만3583가구였던 것을 감안하면 연내 분양물량은 45만 가구 정도 될 것으로 예상이 된다.

분양물량이 많았다는 작년 2015년 공동주택 분양물량이 52만5427가구였으니 작년보다는 14%정도 줄어든 물량이지만 2012~2014년 3년 평균분양물량이 31만3901가구였던 점을 감안하면 40% 늘어난 수준이다. 예년 수준을 크게 넘어선 공급물량이 2년 연속으로 쏟아져 나오고 있어 2018년 이후 크게 늘어날 것으로 예상되는 입주물량이 부담스럽다. 공급과잉 우려가 괜한 걱정은 아닌 듯싶다.

이렇게 분양물량이 크게 늘어난 이유는 2014년 이후 부동산시장이 살아나면서 투자심리가 많이 살아났고, 2~3년 동안의 투자에 대한 결과가 나오기 시작하면서 주변 지인들의 성공담이 귀에 들어오면서 투자심리를 더 자극하고 있다. 최근 세미나를 가보면 그 동안 투자에 관심이 없었던 젊은 세대들이 많아진 것만 보아도 투자심리가 많이 살아났음을 알 수 있다.

여기에 내수경기 침체를 우려한 정부의 소극적인 규제정책이 브레이크 역할을 못해주면서 점점 더 과열양상이 되고 있는데 작년까지는 실수요 비중이 더 높았지만 최근에는 투자수요 비중이 더 높아지면서 지금까지는 우려할 수준은 아니었지만 이제는 과열이 시작되었다고 볼 수 있다.

그 동안 정책적인 지원과 분양시장 분위기가 좋아서 청약불패 신화를 이어가고 있지만 침체된 내수경기와 불안한 글로벌 경제상황, 급증한 가계부채와 미국의 금리인상 가능성, 특히 2014년부터 계속 늘어나고 있는 분양물량이 내년까지 이어질 가능성이 높기 때문에 이렇게 늘어난 분양물량이 입주물량으로 쏟아지는 시점에 규제가 누적이 된다면 공급과잉 우려가 현실화 되면서 부동산시장에 큰 부담을 줄 가능성이 높기에 당장 눈앞의 투자수익만 보기 보다는 몇 년 후 상황을 감안한 안정적인 투자전략을 세울 필요가 있겠다.


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