상가 불법 선분양 주의보
상가 불법 선분양 주의보
  • 안민석 에프알 인베스트먼트 연구원
  • riomanjun@hanmail.net
  • 승인 2012.02.23 10:09
  • 댓글 0
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안민석 에프알 인베스트먼트 연구원

최근 상가 분양 현장에서 분양 신고를 하지 않은 채 불법 분양을 하는 상가들이 늘고 있어 투자자들의 주의가 요구된다.

수도권 곳곳에서 신탁사와 신탁 계약을 맺지 않고 분양 신고도 되어 있지 않은 현장들에서 '분양 신청금' 등을 받고 분양계약서 대신 약정서, 영수증 등을 제공하는 형태로 불법적인 분양을 하는 경우가 늘어나고 있는 것이다.

실제로 서울 강북에 위치한 한 상가의 경우 선분양을 통해 분양 면적의 상당부분을 판매한 상황이며 판교, 광교, 호매실지구 등 수도권의 택지지구에서도 선분양이 추진되고 있거나 암암리에 진행되고 있는 상황이다.

지난해에도 시행사가 분양계약서를 발행해주지 않자 투자자들이 집단소송을 제기한 상가들이 수도권에서 관찰되었다.

건축물의 분양에 관한 법률에서는 분양하는 건축물의 면적이 3000㎡ 이상인 상가는 신탁계약 및 대리사무계약을 체결한 경우 또는 금융기관 등으로부터 분양보증을 받는 경우에는 착공신고 후에, 사용승인에 대해 둘 이상의 건설업자의 연대보증을 받아 공증받은 경우에는 골조공사의 2/3 이상 완료된 후에 분양신고를 하고 분양을 할 수 있도록 규정하고 있다.(이를 어겼을 경우 3년 이하의 징역이나 3억원 이하의 벌금에 처해지게 되어 있다)

그러나 이런 법적인 절차를 밟지 않은 불법 선분양 상가들은 정상적인 분양 계약서를 발행할 수 없는 탓에 분양신청금을 대가로 약정서 등 안전장치가 될 수 없는 서류들을 제공하면서, 분양신청금을 별도의 계좌에서 관리하기 때문에 위험하지 않다는 식으로 투자자들을 현혹하고 있다.

이처럼 상가들의 불법 선분양이 늘어나는 것은 시행사들이 금융위기 이후 은행 건전성 규제 등으로 PF대출을 통한 공사자금 확보가 어려워지면서 사업 추진이 어려워진 탓에 자금력이 약한 시행사들이 이를 타계하기 위한 것으로 풀이된다.

계약금을 걸고 용지만 확보하면 PF대출을 통해 공사비를 확보할 수 있었던 과거와는 달리, 용지 매입 비용을 포함한 초기 비용부담이 커지면서 자금력이 부족한 시행사들은 선분양을 통해 자금을 마련하려는 방편으로 이러한 편법을 사용한다.

분양하는 건축물의 면적 필요요건(3000㎡)을 역이용하여 상가건물의 상층부를 임대분양으로 전환한 뒤 1층면적만 분양면적으로 계산하여 선분양에 돌입하는 것도 업계의 관행이 되어버린 것이 현실이다.

문제는 이같은 불법 선분양을 통해 상가에 투자한 투자자들은 시행사가 부도가 나거나 분양 신청금을 다른 용도로 유용했을 경우 정식 계약서를 받지 못한 탓에 법적인 구제가 어렵고 해결이 된다 하더라도 상당 시간이 지체되면서 불안한 상황에 놓이는 경우가 비일비재하다는 것이다.

최근 서울에 있는 한 단지내 상가의 경우 상당수 점포를 선분양했지만 이후 조합과 시행사 간의 소송이 걸리면서 무려 7개월간 투자자들이 정식 분양계약서를 발행받지 못하는 사례도 있었다.

따라서 투자자라면 착공 이전에 분양에 돌입한 현장이나 공사 초기과정에 있는 상가를 알아볼 때, 토지사용승낙과 관련된 서류와 분양신고필증 등을 확인함으로 불법 선분양상가 여부를 따져보는 투자습관이 요구되며, 당국에서도 투자자들이 분양신고 여부를 쉽게 확인할 수 있는 공간을 만들어 투자자들의 피해를 줄이는 노력을 기울여야 할 것으로 보인다.


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